不少情侶想和另一半一起買房共築愛巢，沒想到「共同登記」的貸款條件、優惠利率沒有「單獨登記」划算，然而，房子登記在對方名下，若日後感情生變，難免擔心「人財兩失」，到底共同負擔房貸的自己，該如何保障權益？用「預告登記」較能避免對方擅自處理房產嗎？
不少打算結婚的情侶考量長久租房不見得比買房便宜，考慮一起購屋，共同負擔房貸。若買屋時一方提供了頭期款，房子因此登記在該方名下，擁有法律上的實質所有權，然而，日後房貸卻由情侶或夫妻兩人共同分擔；如果未來有一天，其中一方急需用錢想賣屋，或者兩人分手、離婚，合買的房子該屬於誰呢？假如房子沒登記在自己名下，用「預告登記」較能保障日後處理房產的權益嗎？以下專訪律師來分析。
房屋產權登記3種類型
房屋產權登記方式常見的有「共同登記」、「單獨登記」在一人的名下，另外還有「借名登記」、「預告登記」這些名詞各是什麼意思？以下帶你看出差異性：
一起買房，好不好貸款
會影響登記方式的選擇
律州聯合法律事務所律師施雅馨分析，所謂「產權登記」是指對所有權進行登記。登記方式有「單獨登記」指登記一人名下，也有「共同登記」意指登記在二人以上名下。
「借名登記」跟「預告登記」雖然也有「登記」兩字，但這兩種並不是指房屋「產權登記」方式。
「借名登記」是指雙方約定借用一方名字掛名登記顯示為所有權人的契約關係；「預告登記」則是對所有權名義登記人處分不動產的限制。
房產採共同登記
貸款條件不見得有利
施雅馨律師指出，雖然共同登記對共同出資的購買者（如情侶雙方）最公平，但貸款條件會因借款人信用、經濟能力等因素而有影響。例如A的經濟能力、信用都優於B，讓A擔任貸款人，可以取得的貸款條件，可能比A與B共同擔任借款人來得好。
另外在稅賦方面，如果採共同登記，未來要賣房時須繳納土地增值稅，雙方會「同時用掉一生一次」自用住宅用地優惠稅率10％。基於這個考量，實務上常由雙方共同出資買房，但實際上只登記在一人名下。
如果雙方決定採共同登記，建議兩人各持分一半，以免單方面擅自對不動產進行處分。如果採借名登記，但約定共同繳付貸款，建議「未掛名所有權人」的一方（情侶中的A）在繳付房貸時，透過匯款方式，並在匯款用途欄上註記「繳付借名登記房貸」，以免未來有爭議時無任何證明。（延伸閱讀：要結婚？先過「錢」這關！）
預告登記該留意這些事
施雅馨律師說，共同出資但僅登記在一人名下時，「未掛名」所有權人的一方（上述舉例情侶中的A）可採用預告登記來保障權益，登記名義人（情侶中的B）想要處分或拿房子去設定抵押權，需要經過「未掛名所有權人」一方（情侶中的A）同意才有效力。
預告登記的功能就像「鎖定」房屋的所有權，限制它的處分必須經過預告登記人的同意。實務上常見於父母買房給子女時，擔心子女隨意賣掉，也有透過將爸爸或媽媽設定為預告登記人，做為保障手段。未來若子女想賣房，必須取得預告登記人的同意書，才能處分。
相反地，如果是情侶想買二手屋，也必須留意房子是否還有預告登記或抵押權存在，如果有，一定要確定可以塗銷後再買進。
婚後才買房，還需預告登記嗎？
假如婚後才買房，房子登記在對方名下，自己是否還需要做預告登記，以免對方日後擅自對產權進行處分呢？施雅馨律師分析，若要避免對方擅自處分，仍可透過預告登記保障權益。
施雅馨律師說，夫妻們常會提及「結婚後的財產都是共有的，要共同分一半」。其實，「婚後財產分一半」涉及夫妻剩餘財產分配請求權，也就是說，夫妻婚後若無約定財產制，就會適用「法定財產制」，法定財產制是指兩人各自「婚後財產」減去「婚後負債」如有差額，就其差額平均分配。
施雅馨律師解釋，雖然在婚後購買不動產，不動產價值是可以計入剩餘財產計算的範圍；但因為是用差額來計算，所以不代表實際上一定可以取得該資產（房屋）的一半價值。所以從預防財物損失的角度來看，夫妻婚後買房，非掛名的一方若會擔心登記名字的一方擅自出售房屋，或將房屋拿去銀行抵押，依然建議可使用「預告登記」作為保障。（延伸閱讀：女友大我9歲，爸媽不接受怎麼辦？）
